Kontrol Situs Untuk Dealer Mobil di Abad ke-21

Artikel ini adalah yang pertama dalam trilogi artikel tentang kontrol situs.

Pemahaman tentang kontrol situs yang kadang-kadang disebut sebagai "perlindungan titik," penting sehubungan dengan penggunaan yang dimaksudkan oleh dealer untuk properti dan menjadi sangat penting jika dealer terbukti tidak berhasil. [A “point” is a location where a manufacturer or distributor (hereinafter referred to jointly as “manufacturer” or “factory”) either has or wants a dealership.]

Seperti yang dijelaskan di bawah ini, ada banyak bentuk kontrol situs. Namun, ada perbedaan antara kontrol situs karena berlaku untuk properti nyata dan kontrol situs non-dealer tentang dealer mobil baru. Karena banyaknya bentuk dan karena perbedaan sehubungan dengan dealer mobil, akan salah jika menyamaratakan bahwa kontrol situs itu sendiri baik atau buruk. Setiap kasus harus dinilai secara individual.

Hak penolakan pertama hampir selalu menggigilkan kemampuan pemilik tanah untuk menjual real estat. Teorinya adalah bahwa calon pembeli pihak ketiga tidak akan dengan mudah cenderung menghabiskan waktu, uang dan energi yang diperlukan untuk menyusun penawaran untuk real estat, mengetahui penyewa memiliki hak untuk menerima tawaran tersebut dan mendapatkan manfaat dari pihak ketiga penelitian dan tawar-menawar saat pihak yang dipilih menjalankan pilihannya.

Dalam kasus penjualan dealer mobil, pernyataan itu jarang benar.

LATAR BELAKANG

Sementara kontrol situs telah ada selama beberapa dekade, lonjakan harga real estat, pada 1970-an dan 1980-an melihat banyak dealer metropolitan menjual fasilitas mereka untuk apa yang kemudian menjadi jumlah astronomi. Properti yang dibeli atau dibangun oleh dealer untuk beberapa ratus ribu dolar pada tahun 1940-an, 50-an dan 60-an, pada akhir tahun 1970-an, terjual jutaan dolar.

Ketika harga real estat meningkat, begitu juga biaya penggantian fasilitas dan pabrik sulit untuk mendapatkan dealer untuk berinvestasi di banyak area tersebut.

Akibatnya, pada pertengahan 1980-an, pengendalian situs mulai muncul untuk pertama kalinya dalam Perjanjian Penjualan dan Layanan pabrik-pabrik.

Untuk waktu yang singkat di tahun 1980-an, ada konflik antara dealer dan Chrysler Realty Corporation (Realty) ketika Chrysler menjual Realty ke perusahaan independen dan non-otomotif, ABKO.

Situasi pada tahun 1980 an anomali dan sejak Chrysler membeli kembali Realty dari ABKO, semua perusahaan pabrik yang dimiliki oleh pabrik-pabrik, yang tujuannya adalah untuk mendukung dealer mereka.

Pada pertengahan 1980-an, ketika beberapa pabrik mulai memasukkan hak-hak penolakan pertama dalam layanan dan perjanjian penjualan mereka, kebanyakan orang berpikir pembatasan akan mempengaruhi harga penjualan dealer dan fasilitas mereka oleh prospek yang menakutkan dan berkurangnya penawaran.

Pada tahun 1990-an, perjanjian penjualan dan layanan setiap pabrikan mengandung hak penolakan pertama dan, pada pergantian abad, tidak ada yang berpikir tentang hal itu.

Pada tahun 2000, para dealer menemukan bahwa hak pembuat pabrik atas penolakan pertama sama sekali tidak berpengaruh pada harga penjualan dealer atau fasilitas mereka.

Selama 20 tahun terakhir, kami belum pernah melihat atau mendengar kasus di mana dealer dijual dan dealer menerima langit biru kurang karena kontrol situs, atau harga pembelian dari fasilitas itu didiskon karena kontrol situs.

Bahkan dalam beberapa contoh bahwa pabrik-pabrik telah menggunakan opsi mereka, kami tidak pernah mendengar contoh di mana ada "harga diskon" karena hak penolakan pertama.

Secara umum, pabrik menjalankannya dengan benar dan menyerahkan kontrak yang sudah ada kepada dealer pilihannya dan dealer baru membayar eceran komersial penuh untuk bisnis dan real estat.

Di bawah ini adalah contoh dari kata-kata dalam Perjanjian Penjualan dan Layanan Mercedes-Benz USA:

IX. TRANSFER

B. HAK ATAS REFUSAL ATAU PILIHAN PERTAMA UNTUK PEMBELIAN

1. Hak Yang Diberikan

Jika proposal untuk menjual aset utama Dealer atau mengalihkan kepemilikan kepemilikan mayoritas di Dealer dikirimkan oleh Dealer ke MBUSA, atau dalam hal kematian mayoritas Pemilik Dealer, MBUSA memiliki hak penolakan atau opsi pertama untuk membeli aset tersebut atau kepentingan kepemilikan, termasuk setiap sewa bunga atau realty. Latihan MBUSA tentang hak atau opsinya berdasarkan Bagian IX.B ini menggantikan hak Dealer untuk mengalihkan kepentingannya, atau kepemilikan, pada dealer. Hak atau pilihan MBUSA dapat diberikan kepada pihak ketiga dan MBUSA dengan ini menjamin pembayaran penuh kepada Dealer dari harga pembelian oleh penerima hak tersebut …. [Emphasis added.]

….

4. Opsi untuk Membeli

Dalam hal kematian mayoritas Pemilik atau jika Pedagang mengajukan proposal yang ditentukan oleh MBUSA tidak bonafide atau dengan itikad baik, MBUSA memiliki opsi untuk membeli aset utama Dealer yang digunakan dalam Operasi Dealer, termasuk real estat dan sewa bunga, dan membatalkan Perjanjian ini dan hak yang diberikan oleh Dealer di bawah ini. Harga pembelian aset dealer akan ditentukan dengan negosiasi itikad baik antara para pihak. [Emphasis added.]

Di bawah ini adalah contoh kata-kata dalam Sales and Service Agreement General Motors:

12.3 Hak Pertama Penolakan untuk Membeli

12.3.1 Penciptaan dan Cakupan


Jika Dealer mengajukan proposal untuk perubahan kepemilikan berdasarkan Pasal 12.2, General Motors akan memiliki hak penolakan pertama untuk membeli aset atau saham dealer dan hak lainnya yang diusulkan untuk ditransfer terlepas apakah pembeli yang diajukan memenuhi syarat untuk menjadi dealer .

12.3.2 Harga Pembelian dan Harga Jual Lainnya

(a) Perjanjian Bona Fide


Jika Dealer telah menandatangani perjanjian beli / jual tertulis yang bonafide, harga pembelian dan persyaratan penjualan lainnya akan ditetapkan dalam perjanjian dan dokumen terkait, kecuali Dealer dan General Motors menyetujui ketentuan lain …..

12.3.3 Penyempurnaan

Dealer setuju untuk mentransfer properti dengan Akta Jaminan, jika memungkinkan, memberikan judul yang dapat dipasarkan secara bebas dan bebas dari hak gadai dan beban sita. Akta Jaminan akan dalam bentuk yang tepat untuk pencatatan dan Dealer akan menyerahkan kepemilikan lengkap dari properti ketika Akta disampaikan. Dealer juga akan memberikan salinan dari semua izin, lisensi atau dokumen lain yang mempengaruhi properti dan memberikan izin atau lisensi apa pun yang diperlukan untuk pelaksanaan Operasi Dealer.

Sejumlah pabrik bahkan memberikan dalam Perjanjian Penjualan dan Layanan mereka untuk penggantian kepada pembeli perspektif jika pabrik melaksanakan pilihannya. Contoh-contoh berikut berasal dari Perjanjian Penjualan dan Servis Mercedes dan Ford:

Perjanjian Penjualan dan Layanan Mercedes-Benz USA

IX. B. 3. Hak Penolakan Pertama.

Jika, sebagai hasil dari hak MBUSA atas penolakan pertama, Dealer secara kontrak diwajibkan untuk mengganti pembeli awal untuk biaya pengacara yang layak, biaya broker, pencarian judul, pemeriksaan properti, dan biaya dan biaya serupa lainnya yang ditanggung pembeli sehubungan dengan perjanjian beli / jual, MBUSA akan mengganti Dealer untuk biaya dan biaya tersebut dalam jumlah hingga tetapi tidak melebihi Fifty Thousand Dollars ($ 50,000.00). Dealer harus menyediakan MBUSA dengan semua dokumen yang membenarkan biaya dan biaya seperti yang diminta secara wajar oleh MBUSA.

Perjanjian Layanan dan Penjualan Ford Motor Company

24. (b) Hak Perusahaan Pertama Penolakan untuk Membeli.

(6) Perusahaan setuju untuk membayar biaya yang wajar, termasuk biaya pengacara yang tidak melebihi biaya biasa, adat, dan wajar yang dikenakan untuk pekerjaan serupa yang dilakukan untuk klien lain, yang dikeluarkan oleh pemilik baru yang diajukan dan penerima sebelum pelaksanaan Perusahaan Hak Atas Penolakan Pertama dalam menegosiasikan dan mengimplementasikan kontrak untuk penjualan yang diusulkan atau transfer aset Dealer atau Dealer.

DEFINISI KONTROL SITUS OTOMOTIF

Kontrol situs adalah ketika dealer memberikan kepada produsen, perusahaan real estatnya, atau perusahaan keuangannya hak untuk memutuskan penggunaan properti nyata dealer.

Secara umum, kontrol situs berarti bahwa untuk durasi perjanjian, minat dealer dalam fasilitas dealer dan properti nyata tidak boleh dijual, disewakan, ditetapkan, atau dibebani dengan cara apa pun, tanpa persetujuan tertulis dari pabrik, atau perwakilannya , persetujuan yang harus diperoleh dalam rangka sebelum real estat dapat digunakan untuk tujuan apa pun, selain sebagai dealer mobil baru, untuk produsen tertentu yang memiliki kontrol.

Biasanya kontrol situs tidak hanya untuk jangka waktu tertentu, tetapi mungkin juga untuk sewa tertentu, atau kendaraan merek, atau kombinasi dari barang-barang tersebut.

Ada keuntungan dan kerugian untuk fasilitas yang dibebani oleh kontrol situs.

Kontrol situs dapat memengaruhi nilai properti nyata dealer dengan beberapa cara:

1. Nilai Pinjaman. Orang bisa merasa lebih sulit untuk mendapatkan hipotek 2 jika properti menghargai nilai dan sewa ditetapkan pada tingkat tertentu untuk beberapa tahun.

Kesulitannya, jika ada, akan bergantung pada sejumlah faktor. Misalnya, kekuatan bisnis yang dioperasikan di properti akan memainkan gulungan besar, seperti juga keinginan entitas yang memiliki kontrol situs untuk menyetujui perubahan dalam sewa.

Sebaliknya, kontrol situs bisa menjadi nilai tambah saat mendanai properti. Dealer mungkin dapat memenuhi syarat untuk pinjaman yang tidak mungkin diperoleh tanpa kontrol situs. Lihat: Beaudry Motor Company v ABKO; Chrysler Corporation dan Chrysler Realty Corporation, 780 F.2d 751, 4 Fed.R.Serv.3d 142 (1986), di mana dealer tidak dapat memenuhi syarat untuk pinjaman tanpa manfaat dari kontrol situs.

2. Nilai sewa. Jika dealer berakhir atau diakhiri, biasanya pabrik memiliki hak untuk menyewa fasilitas untuk jangka waktu tertentu dan pada sewa yang ditentukan. Pada tahun 1980-an ada beberapa contoh di mana dealer yang pailit menerima tawaran dari pabrik yang bersaing untuk membeli fasilitas dealer. Seandainya ada dealer yang diberi kendali pabrik, tawaran itu tidak dapat dipenuhi karena fasilitas tersebut berada di lokasi yang diinginkan dan General Motors mungkin tidak akan setuju untuk memiliki fasilitas mereka menjadi dealer untuk merek yang bersaing. Fakta bahwa penawaran semacam itu dapat dihibur, meningkatkan nilai properti sebenarnya karena itu mendatangkan tawaran yang kompetitif, dari pembeli yang kuat.

Di sisi lain, jika dealer gagal dalam bisnisnya, pabrik dapat (a) terus menyewa properti darinya, sehingga membangun ekuitas untuk mantan penyalur; (B) mengembalikan kontrol situs ke dealer baginya untuk melakukan apa yang dia inginkan dengan properti; atau (c) membeli properti dari dealer. Dalam banyak contoh, di pasar real estat yang dingin (seperti awal 1980-an, pertengahan 1990-an dan era setelah 2008), pabrik adalah satu-satunya pembeli yang sah untuk properti penggunaan khusus semacam itu. Sepanjang tahun 2008, 2009 dan 2010, ada banyak dealer kosong di seluruh Amerika Serikat.

3. Nilai jual kembali. Sekali lagi, kembali pada tahun 1980-an, ada beberapa kejadian di mana dealer telah membeli penawaran untuk properti real dealer dari pembeli non-otomotif, tetapi mereka dihalangi untuk menerimanya karena pabrik telah mencatat perlindungan titik.

Hari ini, bagaimanapun, banyak batasan penggunaan yang dikenakan oleh entitas publik dan swasta membatasi penggunaan fasilitas dealer ke dealer mobil baru.

Gunakan Batasan

Jelas, dealer titik tunggal berniat untuk ganda dengan produsen lain, akan memerlukan persetujuan tertulis dari produsen yang memiliki hak untuk mengontrol situs. Selain itu, dealer rantai (pemilik beberapa dealer merek) akan memerlukan persetujuan produsen sebelum menata ulang nameplates dan fasilitas.

Dua hal yang secara substansial mengubah efek kontrol situs di abad 21, adalah:

(A) pemerintah Kota dan Auto Mall Association sikap. Pada tahun 2010, jika properti digunakan untuk dealer mobil baru, kemungkinan akan tetap menjadi dealer mobil baru. Banyak dealer telah pindah ke "mall mobil" di mana kedua tata cara zonasi kota, asosiasi asosiasi otomotif mall dan CC & Rs (Kovenan, Ketentuan, dan Pembatasan) melarang properti digunakan sebagai apa pun selain dealer mobil, bahkan jika pabrik tidak memiliki kontrol situs.

Lihat, misalnya, Laporan Staf Dewan Kota Elk Grove 26 Agustus 2009, disiapkan oleh Heather Ross, Analis Manajemen Senior, yang melaporkan bahwa asosiasi kota dan asosiasi pusat otomotif membatasi penggunaan properti dealer.

Secara lokal, banyak Automall dikategorikan AC (Komersial Otomatis) dan hanya dapat digunakan untuk "penjualan kendaraan bermotor, penyewaan, perbaikan dan servis". Penggunaan prospektif lainnya akan membutuhkan perubahan zona …. Pembatasan penggunaan saat ini juga ditentukan dalam Pedoman Desain Automall Elk Grove, jadi amandemen teks dari dokumen itu juga akan diperlukan. Mungkin juga ada pembatasan yang mengatur penggunaan properti mobil yang harus ditangani oleh pemilik properti.

Di beberapa negara bagian, seperti Texas dan Colorado, pajak penjualan dari penjualan mobil sebagian besar ke kota di mana PEMBELI tinggal. Di negara lain, seperti California, bagaimanapun, pajak penjualan sebagian besar pergi ke kota di mana mobil DEALERSHIP tinggal.

Pada tanggal 6 Juni 1978 warga California melewati "Proposisi 13" yang membatasi jumlah kota pajak properti yang dapat membebani warganya. Proposal itu diadakan konstitusional oleh Mahkamah Agung Amerika Serikat dalam kasus Nordlinger v Hahn, 505 U.S. 1 (1992) dan sejak pertengahan 1990-an kota-kota Kalifornia mulai merasa mencubit ekonomi dari pembatasan Prop 13 pada pajak properti.

Sebagai akibatnya, kota-kota telah berusaha untuk membatasi properti dealer saat ini untuk digunakan dealer hanya karena uang yang dikumpulkan dari pajak penjualan dealer biasanya membuat dealer mobil sumber pendapatan terbesar untuk kota.

Itu Oakland Tribune melaporkan bagaimana "aliran pendapatan yang stabil" dari dealer mobil baru "memberikan 50 persen … dari pendapatan pajak penjualan kota setiap tahun, tetapi pejabat kota khawatir tentang masa depannya. Artikel ini terus mengutip Manajer Kota Burlingame sebagai menyatakan "Kepedulian saya adalah bagaimana menjaga ini (dealer mobil) jangka panjang yang layak …" Lebih penting lagi, itu relay niat kota untuk membatasi properti dealer untuk penggunaan dealer. "Dealer Auto di California Drive duduk di real estat utama dari Peninsula ke jalan Howard. Dealer otomotif adalah penyelamat kota ketika hotel tersendat setelah 11 September 2001, kata anggota dewan wanita Rosalie O'Mahony. " [Emphasis added.] "Kami tentu membutuhkan dealer mobil lebih dari bisnis apa pun di seluruh kota," katanya. 6 Mei 2006.

Lihat juga: Jurnal Bisnis Sacramento, 14 Maret 2008, di mana anggota mal otomatis menentang penggunaan properti di dalam mal otomatis untuk menjual kendaraan bekas kecuali bisnis tersebut merupakan bagian dari dealer mobil baru.

"Ini (mobil bekas) bukan sesuatu yang ingin kita lihat," kata Maggie Tadlock, presiden dari Elk Grove Auto Mall Association …. Penjualan mobil bekas hanya "benar-benar berbeda dari ekspektasi kami untuk mal "dan" mengingkari dari apa yang kami coba lakukan "di mal otomatis.

Sepanjang dekade pertama abad ke-21, sejumlah besar artikel ditulis tentang "pajak, kota dan dealer." Lihat, misalnya: San Francisco Business Times, 23 November 2003; The Palo Alto Weekly, 2 Juni 2004; Palo Alto Weekly, 21 September 2005; The Contra Costa Times, 12 Januari 2006; Los Gatos Weekly Times, 29 Maret 2006; Sacramento Bee, 10 Maret 2007; The Oakland Tribune, 2 Januari 2008; dan Bisnis Dealer Ward, 1 April 2009.

Semua artikel di atas memiliki tema yang sama: (a) jumlah uang yang dibawa dealer mobil ke kota-kota; dan (b) kota yang melarang properti dealer digunakan untuk apa pun kecuali dealer mobil.

(b) Undang-undang negara bagian. Pada 22 Maret 2010 Donna Harris melaporkan bahwa saat ini ada empat puluh negara bagian di mana undang-undang waralaba telah diusulkan pada tahun 2009 dan 2010. Berita Otomotif.

Bahkan dengan pembatasan banyak undang-undang negara memaksakan kontrol lokasi, penting untuk diingat bahwa lebih sulit untuk menantang kontrol-situs jika dealer telah dikompensasi oleh pabrik – dan pabrik-pabrik umumnya akan menyatakan bahwa semua dealer dikompensasi. Satu klaim universal dari quid pro quo adalah pemberian Perjanjian Penjualan dan Layanan untuk menjual merek kendaraan milik pabrik.

(c) Hukum Federal. "Day-in-Court Act" Dealer Federal (Kode AS, tit. 15, § 1221)

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *